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粤港澳下投资大热的珠海,我们实地去走了一下

时间:2021-05-17 00:52 点击次数:
  本文摘要:这才是不行思议!67%的网友【 关注 】亿房网后,都买到适合自己的房了!都会生长已经从之前单点都会的小计划,生长到如今的都会群之间的大计划了,这样的热浪和趋势我想大家应该都能感受到。

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这才是不行思议!67%的网友【 关注 】亿房网后,都买到适合自己的房了!都会生长已经从之前单点都会的小计划,生长到如今的都会群之间的大计划了,这样的热浪和趋势我想大家应该都能感受到。现在年最热的其实都是粤港澳了,大家对他的未来能到什么样水平都有一定水平的好奇固然,这内里的解读有许多,可是毫无疑问还是用脚投一下最有诚意真有好房团队派出了先发小队伍,都会一个个替大家走已往,第一站我们选择的,也同样是整个湾区计划下如今最热的一个都会:珠 海一连几天调研的事情量真的还挺大的,里里外外都跑了一遍01先或许相识下珠海在一群都会中的位置吧如果从均价看,珠海的房价在粤港澳的一众都会中并不算特别自制,2018年的一手房整体均价在2.2万,仅次于深圳和广州GDP体现的是这个都会的富足水平,人均GDP体现的则是这个都会里民富的水平换句话说,虽然珠海都会经济总量一般,但如果平摊到小我私家身上,小我私家缔造财富的能力还是很是强的另外如果看都会对新增人口吸附能力的话,也能看出珠海奇特的吸引力气质我们先来看第一组数据,2018年深圳的常住人口为1252万,广州为1490万,珠海为189万,从体量看,不属于一个维度的较量再来看第二组数据,2018年深圳的新增人口为49.8万,广州的新增人口为40.6万,珠海的新增人口为12.5万如果单独看这两组数据,你会发现珠海跟广深是没有任何可比性的,究竟整体的体量悬殊实在太大,但如果把这两组数据联合起来看一下新增人口和常住人口的比例珠海竟然高达为6.7%,深圳为3.97%,广州为2.7%从这个角度看的的话,珠海对新增人口的吸附能力甚至是高于深圳和广州的02这次我们主要实地走访的是珠海的四个板块:香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区,每个版块或许走访了4-5个盘要聊珠海,第一个要聊的一定是横琴如果说珠海是港澳广深四其中心之外接受政策大礼包最多的都会,那么横琴则见义勇为的接受了这个政策大礼包的八成横琴与澳门一桥相通,相距不足200米,距香港41海里,也是港珠澳大桥建成后海内唯一直接与港澳陆桥相通的国家新区横琴由于离澳门和香港实在太近了,凭借着距离优越性和港珠澳大桥的开通,横琴正在承接着越来越多的购置力外溢横琴版块的位置有多好呢,大家可以来感受下珠海一手住宅均价为21184元/㎡,澳门平均楼价$106819/㎡,香港平均楼价为$13561/平方英尺,即便算上钱币汇率,澳门、香港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价注:2018年珠海、香港、澳门均价对比作为唯一一个与港澳海陆相连的都会,珠海现在的房价,对于他们而言,可能自制的有点不行思议我们在调研的时候,发现横琴许多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户,组成了一个个看房团,在珠海大量的置业,这种购置力其实是相当惊人的注:偶遇香港购房团这种购置力上的降维攻击,也资助横琴举行大量的去化国家对于横琴的重视,从3000多亿的投入可见一斑,横琴也是现在海内政策最好、受重视水平最高的自贸区,被人称为“特区中的特区”珠海所有的想法与准备,其实都落在了横琴好比澳门的单牌车已经可以自由进入横琴,企业如果在横琴注册,所得税由之前的25%下调至15%,更夸张的是,如果户口在横琴,考澳门大学时可直接加30分固然,横琴更是直接配备了珠海最好的医疗和教育资源,与此相对应的就是横琴的均价站在了全版块的最高点横琴整个工业主要以金融为焦点,也就意味着横琴岛的高收入人群是占了比力大的一个比例的,就跟深圳湾一样,以后就是典型的富人区但从住宅的供应量看,横琴或许只有20%的土地计划了居住用地,因此版块内住宅供应显着不足,导致的最终效果就是横琴的均价为3.9万/㎡ ,远高于其他版块好比我们在横琴调研的中冶盛世国际,属于金融岛最焦点的门户位置项目旁就是过关去的澳门口岸,1公里位置就是澳门大学横琴校区现在在售有三种产物,70年的公寓,40-70平,均价在4.3万左右,由于地理位置焦点,卖的还不错,只剩10套左右,另外另有40年的LOFT和写字楼在售,总价200万起横琴虽然有20%的土地是居住用地属性,但纯住宅小区的面积占比仅8%,大部门住宅的供应形式是写字楼+住宅混搭的建设在一起,固然,深圳的前海包罗上海的陆家嘴这种形式的住宅也是比力多见的如果单看下横琴金融岛2年以后计划所能到达的摸样,你会有另一种震撼注:横琴金融岛计划在这里,我好像看到的是下一个陆家嘴的降生03聊完了横琴,接下来聊一下香洲,重点聊北部的唐家湾南香洲因为整体开发的比力早,属于珠海的老城区,配套成熟,因此房价也比力贵,大部门新房在3万左右,相比于其他版块,南香洲在后期缺乏相关的重大计划,因此整体涨幅或许率会弱于其他珠海的其他版块原本珠海主城区和唐家湾之间是被一条凤凰山脉阻隔,现在凤凰山脉被买通了,相当于是直接扩大了主城区的规模对于唐家湾区域来说,通过桥梁可以毗连深圳,通过城轨(在建)毗连广州和横琴,通过快线可以毗连珠海主城区,因此战略高度还是挺不错的因此,在北香洲,大量的楼盘的卖点都是主打的高新区,好比南方软件园,魅族,金山软件,罗西尼,念书郎,汇金科技等都在此设立了研发机构相对于老香洲3.3万的均价,以唐家湾为代表的新香洲的均价仅2.8万左右,10-15分钟的车程,换来的是5000元左右的价差但唐家湾给我的总体感受就是随处都在举行地产开发,各种新开的楼盘比力多,但人比力少,生活配套不完善,整个板块的整体起势预计至少还需3年以上时间04现在起势最快的其实是金湾金湾版块离横琴和香洲都比力近一点,金湾开发力度最大的是金湾航空新城,在整个大湾区的生长中的都会战略位置也是挺重要的金湾是先计划后建设的,因为提前就把接下来要生长的路想的很明确了,所以整体版块建设的速度很是的快因此金湾去年的涨幅也是比力大,金湾航空新城的新盘价钱在2.5万-2.8万之间,版块内楼盘的整体去化率到达了36%,是四个区内里楼盘去化率最高的版块金湾给我的整体感受是整个产城融合做的比力好的,航空业、医药工业、新能源的结构都比力好,因此整体的人流也是比力大的也正是如此,所以虽然是事情日,但在金湾版块的楼盘内看房的人还是挺多的,基本上每个楼盘都有差不多5-6组客户在洽谈 金湾的楼盘另有一点让人印象深刻,就是整体的品质感特别好,不管是设计还是绿化,都是下了比力大的心思的好比我们在金湾的调研楼盘之一,星河传奇,不仅有室外游泳池而且小区绿化还做了整体的抬高,很有条理感最夸张的是项目整个户型设计的也特别好,106㎡的面积竟然可以做到4开间朝南,其中包罗了3个卧室,双阳台设计,而且整体的尺度感特别好,也不会以为特此外局促项目离航空新城很是近,或许4公里的旅程,航空新城均价是2.5万,而项目均价在1.7万左右(精装),价差较大,周边的土地都处于计划建设期,有较大的投资价值对于金湾而言,未来的时机主要存在于两个方面:一是航空新城的工业正在快速的崛起,引流效果显着;二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥可以大大缩短金湾与横琴、香洲的距离从某种水平上看,这种交通时间的极大缩短将会大大的动员相邻版块的资源流动,包罗人口,包罗房价05固然,如果说珠海的价钱洼地,那一定非斗门莫属斗门2018年的均价在1.5万左右,不管是供应量还是成交量,都是珠海最大的区斗门与金湾一样,最大的利幸亏于现在正在新建的香海大桥、洪鹤大桥,通车后,也将大大缩短斗门到老城区的通勤时间现在斗门到主城区的通勤时间差不多时间在1小时左右,但经常会堵车,因此,我们去调研的几个盘计划都把通勤条件的改善作为一个卖点举行包装我们调研了斗门区域的热销盘之一,海伦堡湖心里,这个项目是2018年7月开的盘前期精装均价在1.7万/平,因存案价过高,走量一般,后期毛坯报价在1.3万/平,10月去化率开始好转,一个月可卖出或许200-300套,现在仅余少量房源在售通过与案场销售的相同,得知项目热销的原因主要有以下几点1、限购政策放开,大批投资客涌入,客群主要来自江西、黑龙江、浙江等区域,外地投资客占比70%;2、分销渠道拓展,依靠Q房网这样的机构鼎力大举的引流;3、项目区位还不错,地处斗门、金湾接壤处,其所处湖心路片区售价毛坯在1.7-1.8万/平方米我们调研的斗门版块另一个热销盘是时代倾城项目,四期在2017年就开盘了,卖了整整2年,都还没有卖完,停止到18年年底另有许多货源但在今年短短的1-4月,项目整体的销量相当于2018年的总和,现在已基本售罄,市场火热水平可见一斑虽然斗门价钱比力低,但在斗门投资有两点是需要注意的斗门与金湾在去年年底就放开了限售,因此外来投资客比力多,从实际调研数据看,差不多占了有七成这么大要量投资客的存在,意味着后期等你抛售时,与你一起竞争的卖家会比力多,你的持有周期会很是长,除非你的售价是低于市场均价的,否则很可能基础就卖不出去,就是典型的有价无市其次是现在斗门的整体供应量是比力大的,2019年上半年预测新增供应量将到达43.9万方,是全珠海供应量最高的,后期的去化压力会比力大06珠海也是有魄力的都会在前期,珠海一直执行着较为严格的限购政策,本市户籍3套,非本市户籍需缴纳5年社保或是个税,限购1套作为唯一一个敢于把限购政策提高到与一线媲美的都会,珠海真的是挺有勇气的可是在2018年底,为了给楼市注入一点信心,限购政策在执行层面开始“松动”,如在斗门、金湾只需开无房证明即可购房,固然,以上种种,政府并未对外宣传,公然文件上依然是要求5年的社保政策资本是敏捷的,在这两个区域,整个一季度成交是疯狂的,特别是斗门区域,由于单价较低,外来投资客集中扫货,整个2019年一季度,成交了3929套,占据了珠海市场近75%的成交额珠海由于整体区域并不大,因此存在很显着的价钱传导机制,就是横琴先涨,传导到香洲,然后再到金湾,金湾涨了斗门再涨房价也由此呈显着的门路状漫衍,房价在版块轮动间举行不停的通报,能级由高到低随着粤港澳大湾区计划的步步推进,珠海的都会面目变化,也正在以飞快的速度迭代更新珠海的房价,在后期也必将随着这一轮灰尘一起“飞扬”07珠海人均收入高,住宅计划用地小,政府卖地比力控制,地理区位优越,这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比力稳定的价位其实细细梳理起来,珠海真的是一个足够幸运的都会,湾区势能正在被逐步的拉平,意味着珠海这个都会将在政策的裹挟中不停向前推进究竟,当前都会的生长所需要的种种势能累积,我们在珠海都能感受到,现在不是珠海想不想往前走,而是顶层的国家意志势不行挡的推动着珠海去到达一个又一个的高度我们经常说要分享时代的红利,买都会的屋子相当于买了这座都会的股票从这个角度看,珠海这支股票,或许已经到了最佳的入手时刻文章泉源: 真叫卢俊 版权归原作者所有。


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